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임대인이 우편물 수령을 거부할 경우 전세보증보험 가입 전세계약 시 임대인이 해외거주를 사유로 우편물(질권설정/채권양도 통지서) 등 수령을 거부하고
전세계약 시 임대인이 해외거주를 사유로 우편물(질권설정/채권양도 통지서) 등 수령을 거부하고 있습니다.처음엔 질권설정 우편물을 수령할 수 없다고 하여, 질권설정이 필요 없는 HF보증보험 가입을 계획하고 가계약을 진행했습니다.하지만 알아보니, 질권설정을 하지 않더라도 채권양도 통지서 수령을 국내거주 대리인에게 위임해야 전세보증보험 가입이 가능한 것 같습니다.다만, 해외거주 임대인이 계약 시 국내에 잠깐 들어오고 다시 출국하면서 국내거주 대리인을 설정하지 않고 싶어하여 이마저도 불가능한 상황입니다.임대인이 어떤 형태로든 질권설정/채권양도 통지를 받지 않고 전세보증보험 가입이 가능한 경우가 있나요? (보증보험 3사 무관)불가능하다면 전세계약을 무효 혹은 임대인의 위반으로 간주할 수 있나요?특약사항에 '임차인의 전세자금대출 동의 및 협조하기로 함 (질권설정 및 우편물 수령 제외)'를 기재했습니다.
전세보증보험 가입과 관련하여 질권설정 및 채권양도 통지 수령 문제는 매우 중요한 부분이며, 임대인이 이를 전면 거부할 경우 보증보험 가입이 사실상 불가능해질 수 있습니다.
구체적으로 정리해드릴게요.
전세보증보험 가입 요건 핵심 정리
전세보증보험(HF, SGI, HUG 등 보증보험 3사 공통)은 임차인이 보증금을 보호받기 위해 반드시 다음 두 가지 요건 중 하나 이상이 충족되어야 합니다:
1. 질권설정:
전세보증금 반환채권에 대해 질권을 설정하고 임대인에게 그 사실을 통지 (등기우편 등으로).
2. 채권양도 통지 또는 승낙:
임차인이 전세보증금을 반환받을 권리를 보증기관에 양도하고, 이 사실을 임대인에게 통지하거나 승낙을 받음.
※ 이 두 조건은 보증기관이 보증금 반환을 대위변제한 후 임대인에게 구상권을 행사하기 위한 법적 장치입니다.
해외거주 임대인 & 수령 거부 시 → 보증보험 가입 불가
▶ 임대인이 질권설정, 채권양도 통지 모두 거부하거나
▶ 국내 수령 대리인 지정조차 하지 않으면
▶ 전세보증보험 가입은 원칙적으로 불가능합니다.
특약사항은 보증사 기준에 영향 없음
보증보험 가입 불가 시 → 임대인의 계약 위반인가?
다음 조건이 모두 충족된다면, 계약해지 및 계약금 반환 주장 가능성도 일부 있습니다:
1. 계약 체결 시 임대인이 전세자금대출과 보증보험 가입을 협조하기로 동의했고
2. 실질적으로 보증보험 가입이 안 되어 임차인의 대출이 불가능해짐
3. 이로 인해 계약 이행이 사실상 불가능해짐
하지만 위 특약처럼 “질권설정 및 우편물 수령 제외”를 명시했다면,
임대인의 협조 의무가 제한적으로 해석될 가능성이 있어
계약 위반 여부는 법리적 해석이 엇갈릴 수 있습니다.
현실적인 대안
임대인에게 국내 수령 대리인 지정을 거듭 요청
→ 통지용만 위임받아 등기우편 수령이 가능하면 해결됨
HUG 또는 HF 보증사에 사전 심사 문의
→ 상황 설명하면 구체적인 대안(예: 이메일 통보 수용 여부 등)을 안내받을 수 있음
계약 철회 및 위약금 문제 협의
→ 실제 보증보험 가입 불가로 대출까지 무산되면 계약 이행이 어려워지므로,
임대인의 "협조 회피"를 이유로 계약금을 돌려받을 여지가 생깁니다.
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