안녕하세요. 사업장 임대와 업종 가능성에 대한 민감한 의사결정 직전에 계신 만큼, 빠르고 실질적인 안내가 필요할 것 같아 차분히 정리해 말씀드릴게요.

먼저 질문하신 공간의 용도와 입지 정보를 보면 “도시지역, 보전녹지지역, 1종 근린생활시설” 세 가지가 핵심이에요. 각각이 사업 가능성에 어떤 영향을 주는지부터 먼저 이해하고, 이어서 캠핑카 관련 사업의 업종별 허용 여부와 주의해야 할 점을 안내할게요.

보전녹지지역이란, 도시계획법상 도시 안에 있으면서도 자연환경·생태계 보전 목적으로 까다로운 행위제한이 있는 토지 구역입니다. 보전녹지지역에서는 환경파괴, 대규모 소음·분진 유발, 무단 건축·용도변경 등이 엄격히 제한되며, 근린생활시설(1종, 2종) 중에서도 일부 용도만 예외적으로 허용됩니다.

1종 근린생활시설은 주택가 주변 ‘생활 편의시설’ 개념이라 사무실, 소형 점포, 일반 창고, 식당, 도소매(소매점), 일부 서비스업에 한해 용도 변경·입점이 비교적 자유로운 편입니다. 하지만 제조업, 생산/조립시설, 수리업, 차량 정비나 개조와 같은 ‘공장’ 또는 ‘자동차 관련 설비’는 일반적으로 불가능합니다.

질문하신 ‘캠핑카 제작/AS, 부품판매 도소매’업에 해당하는 세부 내용을 하나씩 분리해 보면,

부품 판매·보관창고(도소매): 일반적으로 1종 근린생활시설에서 ‘가능’한 업종입니다. 평범한 생활용품, 자동차 부품, 일반 소형 창고 운영(상품 보관, 출고 등)에는 큰 제약이 없습니다.

캠핑카 제작(신규 제작, 구조변경 등 제조행위): ‘제조업’ 또는 차량정비업, 공장 등록 대상입니다. 1종 근생+보전녹지지역에서는 허가가 매우 어렵거나, 행정상 불가로 판단되는 경우가 많습니다.

캠핑카 AS(간단한 수리/정비): 경미한 수준의 물품교체, 내·외장 부착/교환, 간단한 조립 정도라면 ‘소규모 도소매 영업장 내 부속 서비스’로 넘어갈 수 있으나, 용접·도장·차량 주차/입고를 동반하는 본격 정비는 엄밀히 불가합니다.

즉, 자동차 본체를 제작하거나 캠핑카 자체를 개조(체시 변경, 상부 구조물 부착 등)하는 ‘제조·정비’ 업종은 보전녹지지역+1종 근생에서는 원칙적으로 불가이며, 단순히 부품 판매/보관, 소량 출고 정도만 허용된다고 이해하셔야 합니다.

사업자등록 단계에서는, ‘도소매업’(자동차 부속품, 캠핑용품 등)으로 신고하면 큰 문제없이 사업자번호가 발급될 수 있습니다. 하지만, 실제 현장에서 차량을 들이고 나가며 구조변경이나 정비업 영업 신고 등 제조·정비 성격의 사업을 병행하면, 지자체 현장 점검이나 민원 발생 시 영업 정지, 벌금, 원상복구 명령까지 받을 수 있으니 주의가 필요합니다. 특히, 소규모라도 지속적으로 캠핑카를 입고해 제작/AS 시설로 운영하면 이에 따른 행정 제재가 가해질 여지가 높아요.

또한, 임대계약 체결 시 주의할 점도 알아두시면 안전합니다. 보전녹지지역 및 1종 근생 용도 관련한 ‘실제 허용 업종’을 정확히 확인하지 않은 채 단순히 도소매/창고로 임대를 받았다가, 실제로 차량반입·조립·정비 등의 행위가 이루어졌을 때 지자체 민원, 인허가 취소뿐 아니라 임대인과 분쟁(위약금, 계약해지 사유 등)까지 불거질 수 있습니다. 임대차 계약서에는 실제 '허용되는 업무'만 기재하는 것이 안전하며, 계약 전 지자체 건축과/도시과/산업진흥과 등 관계 부서에 ‘업종별 허용 여부’와 ‘현장 점검 기준’을 사전 문의하시는 것이 꼭 필요합니다.

정리하면, 해당 1종 근생+보전녹지지역 내 창고에서는 단순 부품 도소매업이나 창고운영은 가능하지만, 캠핑카 제작 또는 본격적인 AS·정비업 등 제조·공장 성격의 사업은 사실상 허가가 어렵다고 보셔야 합니다. 임대계약 전에 꼭 업종별 허용 여부를 공식문서로 확인받으시고, 향후 문제가 생기지 않도록 계약서에도 실제 가능한 업무 범위를 명확히 기입하길 권합니다.

빠른 결정이 필요하신 상황이라, 이런 부분이 현실적으로 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 궁금한 점이 조금이라도 더 해소되셨기를 바라며, 만약 이 답변이 도움이 됐다면 포인트 선물하기로 따뜻한 마음을 전해주시면 감사한 마음으로 받겠습니다. 앞으로의 모든 선택이 만족과 성공으로 이어지길 진심으로 기원합니다. 전국 창업 지원금 신청 및 대상 조회 | 상시 업데이트 - 전국 지원금 보조금 조회 및 신청

다양한 창업 지원금 프로그램의 기본 신청 요건을 예시로 보여드리면 다음과 같습니다.

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